CPA会计之投资性房地产初始计量问题
1、土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；在建期间影响土地使用年限，折旧时应该扣除在建期间的使用年限。
2、累计折旧 75 首先你固定资产原值就3020，你转了个2945，剩下的75你准备放哪里？你原来贷方就有75的折旧，又在贷方做了75的折旧，现在不是150了，这些折旧怎么处理？你还没明白固定资产转投资性房地产的原则，成本法下是对应结转，固定资产的原值对应投资性房地产，累计折旧对应投资性房地产累计折旧。
3、取得土地使用权时的成本并不是完工当天的成本，举个例子土地使用权是50年的话，房屋工程用了3年的时间，这三年的土地使用权就需要摊销，另外如果土地使用权发生资产减值的话，还要计提准备，完工当日土地使用权账面价值已经考虑了上述的因素，所以只能按完工当日土地使用权账面价值入账。
4、账面价值指的是扣除摊销，折旧，减值后的净值。举个例子固定资产原价是100万，折旧是10万，减值是20万。账面余额=100万 账面价值=100-10-20=70万 投资性房地产如果被指定为以公允价值模式计量，账面价值就是成本+（-）公允价值变动。在公允价值模式下不确认折旧的。账面余额则是成本。
中级会计实务知识点:房地产转换的会计处理
房地产转换的会计处理是中级会计考试中《中级会计实务》的重要知识点，转换处理方法分为成本模式和公允价值模式两种，主要涉及的会计科目有投资性房地产累计折旧/折旧、投资性房地产减值准备、投资性房地产、其他综合收益等。
贷：其他业务成本（或相反）④将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 投资性房地产是什么 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
中级会计实务-投资性房地产在考试中主要有四大考点 1，投资性房地产的认定；解决方法：属于的：已出租的地和房，准备增值后转让的地，董事会作出书面决议且短期不改。
账面价值=800-500=300 营业税=600*5%=30 相关费用=10 处置损益=600-300-30-10=260 投资性房地产处置涉及营业税的，也要计入处置损益中，和相关费用一样，直接冲减收到的银行存款即可。
为什么企业持有并准备出售增值的建筑物不属于投资性房地产
房地产开发企业，企业持有并准备出售增值的建筑物属于存货，而存货不属于投资性房地产。非房地产开发企业，企业持有并准备出售增值的建筑物如果出租后，才可以作为投资性房地产。而企业持有并准备出售增值的建筑物不属于投资性房地产。
建筑物本身没有增值空间，增值的是土地使用权。炒房的增值空间最主要的因素是其中包含的土地使用权，单就建筑物本身而言，只会随着时间的流逝而老化贬值的。故持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：（1）企业出租给本企业职工居住的房屋；（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；（3）企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
这是因为 一般 出租的房屋建筑物，应放在投资性房地产科目中核算。 . 投资性房地产科目用来核算出租的建筑物，出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。3。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，属房地产企业的存货，也就是的房地产企业生产的产品。
建筑物随着时间的推移会自然老化贬值，因此，如果仅仅是为了增值后转售而持有，它不符合投资性房地产的定义。只有当建筑物被出租，产生稳定的租金收入时，才能被认定为投资性房地产。
投资性房地产的内容：已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产只包括三类，为什么只有并准备增值后转让的建筑物不算？因为持有并准备增长后转让的建筑物，在房地产开发企业属于“存货”。在其他企业属于“固定资产”。
投资性房地产转为非投资性房地产(用成本计量模式),为何是贷累计折旧借...
1、因为，成本模式下，都是无论投资性房地产还是非投资性房地产都是按照历史成本计量，所以转换就是采用“账面价值转账面价值”的做法。这样才能准确、科学地计量投资性房地产的实际价值。贷累计折旧，并借投资性房地产累计折旧，表示把投资性房地产累计折旧的余额结转到累计折旧科目中。
2、这是为了防止上市公司虚增利润。上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会停牌，经常会有调高利润的动机。在将非投资性房地产转换为为投资性房地产增值的部分是一种资本的溢价，应该计入资本公积，计入所有者权益，但在运营过程就只能计入损益里面。
3、因为投资性房地产产生的收入一般是记入“其他业务收入”科目，而成本费用和收入要配比，所以一般投资性房地产的累积折旧也计入“其他业务成本”科目。转为投资性房地产，说明企业将该房地产出租或者以投资目的持有。